Was ist wichtig als Vermieter?

Mietvertrag

Grundsätzlich ist ein mündlicher Mietvertrag möglich. Die Schriftlichkeit wird aus Beweisgründen dringend empfohlen. Wichtig ist auch, dass bei zwei Mietern beide genau aufgeführt werden und auf die solidarische Haftbarkeit verwiesen wird. Für den Vermieter ist diese solidarische Haftung von Vorteil, die Finanzkraft ist in der Regel besser

Wichtig ist auch im Mietvertrag die maßgebenden Berechnungsgrundlagen für den Nettomietzins festzuhalten (Hypothekarzinssatz, Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise und den Kostenstand). Mietzinsreserven sind ausdrücklich zu vermerken. Der Betrag muss in Franken oder Prozenten angegeben werden.

Nebenkosten

Wenn im Mietvertrag keine Nebenkosten ausgeschieden sind, gelten alle Kosten als im Mietzins inbegriffen. Im Mietvertrag nicht namentlich benannte Nebenkosten können nicht an den Mieter überwälzt werden.

Soll die Zahlungsart oder die Zusammensetzung der Nebenkosten und die Höhe der Nebenkosten-Akontozahlungen geändert werden, ist grundsätzlich wie bei Mietzinserhöhungen zu verfahren. Dasselbe gilt für die Überwälzung neuer Nebenkosten. Die Änderung muss auf dem kantonal genehmigten Formular mitgeteilt werden und die Kündigungstermine und Mitteilungsfristen sind einzuhalten.

Mietzinserhöhungen, Mietzinsreduktionen

Die Mitteilung der Mietzinserhöhung an den Mieter muss in jedem Fall auf einem vom Kanton genehmigten Formular für Mietzinserhöhungen erfolgen. Mietzinserhöhungen mit einfachem Brief oder gar mündlich sind ungültig. Ein Verstoß gegen die Formvorschriften, deren sind viele zu beachten, führt zur Nichtigkeit der Mietzinserhöhung. Der Mieter kann die Erhöhung in einem solchen Fall ignorieren; ja, er muss sie nicht einmal anfechten. Wichtig ist auch die Einhaltung der Fristen. Ein Mietzinsvorbehalt (Mietzinsreserve) ist ebenfalls richtig zu formulieren und in Franken oder Prozenten anzugeben.

Kündigung

Vermieter und Mieter müssen schriftlich künden. Im Gegensatz zum Mieter muss der Vermieter für die Mitteilung der Kündigung das kantonal genehmigte Kündigungsformular (in welchem die Mietsache liegt) verwenden. Im Falle einer Familienwohnung muss der Vermieter die Kündigung (zwei separat adressierte Kündigungsformulare) beiden Ehegatten separat (zwei Briefumschläge) zustellen. Diese Vorschrift gilt auch dann, wenn nur ein Ehepartner den Vertrag unterschrieben hat und auch wenn keine Kinder existieren. Bei einem Konkubinatspaar findet sie keine Anwendung.

Nebst den Kündigungsfristen sind weitere Vorschriften zu beachten.

Wohnungsabnahme und –übergabe

Es wird dringend empfohlen, ein Wohnungsprotokoll (Abnahme / Übergabe) zu erstellen. Von Vorteil ist, allfällige Kostenanteile zu Lasten des Mieters im Protokoll nach Möglichkeit in Franken festzulegen. Eine Verrechnung der vom Vermieter geltend gemachten Forderung mit der Mieterkaution ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Es empfiehlt sich deshalb, bereits bei der Wohnungsabnahme eine Zustimmungserklärung zur Auszahlung der Kaution bereit zu halten und unterzeichnen zu lassen.